Vous êtes libre de vendre votre bien
Tant que vous êtes en mesure de décider, votre logement vous appartient : vous pouvez le vendre, en viager ou de façon classique, sans l'accord de vos enfants. Le viager est une vente à part entière, conclue à titre onéreux, c'est-à-dire contre un prix. Vos héritiers n'ont donc pas de droit de veto.
Ce que reçoivent vos héritiers
Le bien vendu ne fait plus partie de votre patrimoine au moment de la succession. En revanche, tout ce que vous a rapporté la vente et que vous n'avez pas dépensé y figure : le bouquet placé, l'épargne constituée grâce à la rente, ou ce que vous avez acheté avec. Vos héritiers en héritent normalement.
Le viager peut aussi être un moyen d'aider vos enfants de votre vivant : une partie du bouquet peut, par exemple, financer une donation ou un projet familial, dans le cadre des abattements prévus par la loi.
Les cas où la vente peut être contestée
Une vente en viager peut être remise en cause dans quelques situations précises, que le notaire et l'agence vérifient en amont :
- L'absence d'aléa : si le vendeur était gravement malade et décède peu après la vente, la loi prévoit que le contrat peut être annulé (le Code civil vise notamment le décès dans les vingt jours, d'une maladie dont le vendeur était atteint lors de la signature).
- Un prix dérisoire : si la rente est sans rapport avec la valeur du bien, la vente peut être requalifiée en donation déguisée.
- La vente à un enfant ou à un petit-enfant : une vente en viager à un héritier en ligne directe est présumée être une donation, sauf si les autres héritiers ont donné leur accord.
Une étude sérieuse, un prix fixé à partir d'une estimation argumentée et un acquéreur extérieur à la famille écartent ces risques.
Associer sa famille : notre conseil
Même si leur accord n'est pas nécessaire, nous vous conseillons d'en parler à vos proches. Ils peuvent assister au rendez-vous d'étude, poser leurs questions et comprendre ce que le viager vous apporte : un capital, des revenus à vie, et la possibilité de rester chez vous. Bien expliqué, le projet est presque toujours compris et soutenu.
Pour en savoir plus sur la sécurité de la vente, consultez les garanties du vendeur. Chaque situation familiale étant particulière, votre notaire reste votre meilleur conseil sur les questions de succession.
Questions fréquentes
Mes enfants doivent-ils signer l'acte de vente ?
Non. Seul le propriétaire signe. Si le bien appartient à un couple, les deux époux signent.
Mes enfants devront-ils rembourser quelque chose à mon décès ?
Non. Au décès du vendeur, la rente s'arrête et l'acquéreur devient pleinement propriétaire. Vos héritiers n'ont rien à verser.